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            • 樓市降息效應衰退:開發商加緊"搶收"
            • 作者:  編輯:   來源:   瀏覽:1071   時間:2014年12月15日
            • 2014-12-11 09:20:28鳳凰網

              ??樓市限貸放松銀行降息利好釋放,樓市壓力猶存,開發商仍然在加緊搶收,沖刺年終銷售目標。

              ??亞豪機構統計數據顯示,上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計成交1752套,成交面積19.13萬平米,環比前一周分別下降45%,46%,創下8周以來的新低值。

              ??亞豪機構市場總監郭毅分析,一系列樓市利好措施出臺后,近期北京樓市開始呈現暖冬態勢,但在宏觀經濟下尚未穩定下來的背景下,樓市供求基本面并未得到明顯的改變,總體仍然供大于求。開發商面臨著現金流、還債以及銷售任務等多重壓力,年末多在加大促銷跑量。

              ??面對高位運行的房價,大量購房者由于支付能力不足而選擇觀望,有能力購房的客群又因為政策刺激力度有限未能改善市場預期,因此,樓市寬松政策雖能提振實際成交,但新政效應的衰退期加速顯現。

              ??購房者出手謹慎

              ??降息對樓市的利好已被市場迅速消化。

              ??二手房市場是最直接的反應。數據顯示,12月第一周(12.01-12.07),北京市二手住宅成交2761套,環比減少24.4%。成交均價為 27616/平米,環比微降0.6%。鏈家地產市場研究部張旭表示,上周是降息政策出臺后的第二周,從市場反應來看,降息政策對購房者入市的推動作用引 發了一次成交小高峰,但小高峰僅持續一周,上周成交量出現回落,價格依然保持相對平穩態勢。

              ??根據鏈家地產市場研究部統計,12月第一周新增房源量較上周現較大幅度提升,但新增客源量較上周出現一定程度的回落,大部分區域新增客源中改善性需求客戶仍為主流。

              ??張旭稱,降息初期形成的市場向好預期令售房業主信心增加,掛牌有所增多。而選擇范圍縮小、房價趨穩則是引發部分客戶觀望的重要因素。

              ??降息政策出臺后,部分業主心理預期上升,但客戶方面似乎并不買單,經歷過“930”政策之后的市場,大部分客戶變得更加理性,在優質房源大量消化,成交均價趨穩的情況下,部分客戶觀望情緒有所增加,預計未來買賣雙方的博弈還將持續一段時間。

              ??一手房也維持供過于求的表現。據亞豪機構統計數據顯示,上周(12.01-12.07)北京共有8個樓盤項目推新,分別為豐臺區的方恒·偶寓空間、朝陽區的首開常青藤、昌平區的首開國風美唐,通州區的萬科公園里、門頭溝區的西長安壹號以及順義區的海航國興城。

              ??同時,自住房項目金地·悅景臺和保利首開·麗灣嘉園也分別在上周開始選房,8個項目累計新增供應1936套,環比大漲近5倍。

              ??但購房者在觀望中出手依然謹慎,使得樓市成交呈現階段性震蕩局面,據亞豪機構統計數據顯示,上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計成交1752套,成交面積達19.13萬平米,環比前一周分別下降45%,46%,創下8周以來的新低值。

              ??開發商加緊搶收

              ??如理性開發商所預見,一次降息并未帶來較大的市場利好。開發商仍然借助優惠加大促銷力度。

              ??據統計,上周北京開盤的6個商品房項目中,包括萬科公園里、海航國興城、西長安壹號均推出單套總價低于150萬元,甚至是100萬元以內的房型。此 外,多項目均有大額優惠抵扣,首開國風美唐最高可減26萬元。郭毅表示,開發商的目的在于借助價格杠桿調動購房者中基數最大的剛需客群,從面促進項目去 化。

              ??記者從龍湖地產了解到,2014年底,龍湖·好望山未來20天內預計推出20套房源,買房人首付只需50萬起,就能住上龍湖的別墅。據了解,該項目推出的特價房源價格預計在500-600/套,且推出一成首付的措施。

              ??除了龍湖,遠洋地產、合生創展、當代置業等企業均在加速年底搶收。

              ??房企年底搶收緣于業績壓力。中原地產市場研究部統計數據顯示,截至129日,已公布11月銷售業績的30家上市企業中,恒大、綠城已經提前完成年度任務,萬科、富力、佳兆業與合景也完成或者接近9成,其余合生等企業完成年度任務不足四成。

              ??11月單月業績看,相比10月大部分企業有所回落,放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。30家企業9-11月銷售額合計分別為:1329億,1617億,1475億。11月銷售業績有所下調,環比10月下調了8.7%。

              ??中原地產首席分析師張大偉分析認為,從發布銷售業績的企業看,大部分企業在9·30政策后,銷售都明顯好轉,其中恒大等企業表現優于市場。但部分企 業也依然面臨巨大的去庫存壓力。雖然10-11月出現了表現超過金九。但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然差距很大。30家企業有24家企業完成年度 任務不足9成,最后一個月想及時完成的難度都很大。其中超過17家企業已經不可能完成年度任務。

              ??此外,值得注意的是,大部分企業的庫存積壓嚴重,這種情況下,短期內特別是12月,房企將依然是以價換量。預計2014年的下半年將好于上半年,四季度將好于三季度。

              ??數據顯示,截至12月初,滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業績預告,其中,5家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的房企后,按照預告凈利潤同比增長下限來看,凈利潤同比上升企業為9家,下滑企業達8家。市場分化越來越嚴重。

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